تغییر کاربری اراضی اصفهان

انواع تغییر کاربری اراضی

تغییر کاربری اراضی اصفهان یکی از مهم ترین موضوعات ملکی است. هر ملکی دارای کاربری مشخصی است. کاربری ها هم انواع مختلف دارند که عبارتند از کاربری مسکونی ، کاربری اداری ، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی مهم ترین و پرکاربردترین ها هستند.

کاربری اراضی چگونه معلوم می شود؟

اگر اراضی در محدوده شهری باشد شهرداری ها کاربری را مشخص و در پروانه ساختمان آن را قید می کنند. همچنان باید گفت تعیین محدوده های کاربری در پهنای وسیع از طرف شورای عالی معماری و شهرسازی روشن می شود. شهرداری ها فقط آن را اجرا می کنند. اگر اراضی به صورت کشاورزی باشد وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تغییر کاربری صاحب نظر خواهد بود. گاه در مواردی وزارت جهاد کشاورزی تصمیم به تغییر کاربری اراضی کشاورزی اصفهان یه کاربری مسکونی می گیرد. در این صورت 80 درصد ارزش زمین را با ارزیابی قیمت بعد از تغییر کاربری از مالک دریافت می نماید.

تغییر کاربری بدون اخذ مجوز

هر گونه تغییر در کاربری اراضی اصفهان بدون رعایت قوانین تخلف محسوب می گردد. در این صورت اگر ملک در محدوده شهری باشد شهرداری با تشکیل پرونده ، آن را به کمیسیون مربوطه ارجاع خواهد داد. اگر ملک در حیطه نظارت وزارت جهاد کشاورزی باشد این وزارتخانه موضوع تغییر کاربری بدون اخذ مجوز را پیگیری خواهد نمود.

شکایت تغییر کاربری

لازم به ذکر است اگر درخواستی برای تغییر کاربری مطرح شود مرجع رسیدگی کمیسیون ماده 5 خواهد بود. البته این موضوع به سادگی میسر نیست. گاها این فرایند مدت ها طول می کشد تا پرونده های تفییر کاربری به سرانجام برسد. زیرا لازم است تمام جوانب فنی موضوع به صورت کارشناسی مورد بررسی قرار بگیرد. اما گاهی پیش می آید که بین مالکین و شهرداری اختلافاتی در مورد تغییر کاربری ایجاد می شود . در این صورت دعوای تغییر کاربری به دیوان عدالت اداری می رود. اما در مورد اراضی زراعی و باغ ها قانونگذار به صراحت ، هر گونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوز قانونی را جرم تلقی نموده است. لذا برای آن مجازات در نظر گرفته است. این موضوع در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ذکر شده است.

مجازات تغییر کاربری

در ماده  4 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات یا ماده 3 اصلاحی چنین آمده است :

«کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون،  که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون ، اقدام به تغییر کاربری نمایند ، علاوه بر قلع و قمع بنا ، به‌ پرداخت جزای نقدی از یک الی سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ ها به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است ،  و در صورت تکرار جرم ، به حداکثر جزای نقدی و حبس از 1 الی 6  ماه محکوم خواهند شد.»

الزامات تحقق جرم تغییر کاربری اراضی

1) فاعل جرم

برابر ماده ۳ قانون و بند «ذ» ماده ۱ آیین‌ نامه اجرایی آن ، مرتکب این نوع جرم باید مالکین یا متصرف قانونی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد، و مالکیت آنان با ارائه سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت و یا طبق احکام قطعیت‌ یافته از محاکم قضایی محقق شده باشد؛ بنابراین چنانچه شخص غیر از مالک یا متصرف قانونی ملک مرتکب عنصر مادی تغییر کاربری گردد ، عمل وی وصف کیفری تغییر کاربری موضوع ماده ۳ را نخواهد داشت. بنابراین با عامل به گونه دیگری برخورد خواهد شد.

2) موضوع جرم

برابر ماده ۱ قانون و بند «ت» ماده ۱ آیین ­نامه اجرایی آن ، تغییر کاربری در موارد زیر را می توان مصداق جرم مورد نظر دانست :

اراضی تحت کشت ، آیش و باغات شامل آبی ، دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره ­برداری داشته باشد.

اراضی تحت فعالیت­ های موضوع تبصره ۴ الحاقی که در حکم اراضی زراعی و باغ­ ها محسوب می­شود.

همانگونه که ذکر شد مجازات تغییر کاربری در قانون محدود به اراضی کشاورزی و باعات یا اراضی خارج از محدوده های شهری و روستایی می باشد.

جرم تغییر کاربری اراضی

ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ­ها و تصویب­نامه شماره 37110/ت/59879 مورخ 1386/4/19 هیئت وزیران هر یک از اقدامات زیر را در عداد مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات اعلام نموده است :

• برداشتن یا افزایش شن و ماسه
• ایجاد بنا و تأسیسات
• خاک‌ برداری و خاک‌ ریزی
• ­گود برداری
• احداث کوره ­های آجر و گچ­ بری
• پی­ کنی
• دیوارکشی اراضی
• دپوی زباله ، نخاله و مصالح ساختمانی ، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاه‌ های موقت
• استقرار کانکس و آلاچیق
• احداث جاده و راه
• دفن زباله های واحدهای صنعتی
• رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی ، فاضلاب‎های شهری ، ضایعات کارخانجات
• لوله‌ گذاری
• عبور شبکه های برق
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‎های غیر کشاورزی
• سوزاندن ، قطع و ریشه‌ کنی و خشک‌ کردن باغات به هر طریق
• مخلوط ریزی و شن‌ ریزی
• احداث راه‎آهن و فرودگاه
• احداث پارک و فضای سبز
• پیست‎های ورزشی
• استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی
• احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
• محوطه‌ سازی (شامل سنگفرش و آسفالت‌کاری ، جدول‌گذاری ، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)
• صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره ۴ فوق‎الذکر
• صنایع‌دستی
• طرح‎های خدمات عمومی
• طرح های تملک دارایی ‎های سرمایه های مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی)

عنصر قانونی

اصل قانونی بودن جرم و مجازات اقتضا میکند که قانون‌ گذار تمامی اعمال و رفتار مجرمانه را مشخص نموده و مجازاتی معین برای آن اعلام نماید تا محاکم قضایی در تشخیص این مصادیق سلیقه‌ ای عمل ننموده و باعث تضییع حقوق شهروندی نگردند به همین جهت ماده ۲ قانون مجازات اسلامی به این مهم اشاره نموده است در راستای توجه به این اصل مهم مقنن در مخالفت با تغییر کاربری بی‌ رویه اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم‌ انگاری عنوان «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» در سال ۱۳۷۴ با اصلاحات ۱۳۸۵ نموده است.

عنصر مادی

به آن قسمت از جرم که ظهور و نمود بیرونی و خارجی پیدا می‌کند تحت عنوان عنصر مادی جرم به شمار می‌آید. این عنصر می تواند شامل رفتار مجرمانه ، مرتکب جرم ، موضوع جرم و شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم باشد.

عنصر معنوی

حالت های روانی مرتکب و تعلق اراده فرد به انجام عمل مادی عنصر معنوی جرم نامیده می­شود. این عنصر از دو جزء سوء نیت عام و سوء نیت خاص تشکیل شده است که در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی نیز احراز آن لازم و ضروری می­باشد. بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات ۱۳۸۵ و با توجه به مواد ۳ و ۱۰ این قانون رفتار مجرمانه این جرم دو عنوان (تغییر + کاربری) است که هر دو عنوان باید به صورت فعل مثبت مادی نمود پیدا کنند که در ذیل به توضیح و تشریح آن می‌پردازیم :

الف) تغییر

تغییر در لغت به معنی دگرگونی ، عوض کردن ، جابه‌جا کردن و برگشت دادن تعبیر می‌شود. منظور مقنن در این قانون تغییر در نوع کاربری سابق اراضی و باغات می‌باشد که بدواً به صورت زراعی بوده است.

ب) کاربری

کاربری دارای انواع مختلفی میباشد که با توجه به نوع استفاده و انتفاع از عرصه یا اعیان مصداق پیدا می‌کند.

از جمله کاربری مسکونی ، تجاری ، زراعی و…

قانون گذار به جهت حمایت از اراضی زراعی و باغ ها صرفا از دو نوع کاربری که مربوط به کشاورزی و امور زراعی می باشند حمایت نموده است. بنابراین صرف تغییر دادن و تغییر در کاربری کافی نیست. بلکه کاربری تغییر یافته باید مربوط به اراضی زراعی و یا باغات باشد. کاربری های دیگر عموما در خارج از شهرها مصداق پیدا نمی کند و مربوط به محیط های شهری می گردند.

رفتار مجرمانه

رفتار مجرمانه یعنی عمل یا رفتاری است که قانون حالات مختلف آن را از جمله انجام یا عدم انجام آن ، وضعیت یا حالت و… حسب هر جرم اعلام و برای آن مجازات تعیین نموده است.

سخن آخر

شکی نیست که موضوع تغییر کاربری به این سادگی نیست و از پیچیدگی ها و ظرایف بسیاری برخوردار است. بهتر است در مورد تغییر کاربری اراضی خود و یا اعتراض به آن با وکلای صاحب نظر مشورت نمایید. تیم سیما سازه آماده هر گونه همکاری با شما در خصوص طرح دعاوی در مراجع قضایی است.