بعضی اوقات دیده شده برخی از افراد تفکیک و افراز را هم معنی و به عنوان یک واحد میدانند ، اما باید افزود ، از منظر قانونی و عرف ثبتی ، تفکیک به معنای تقسیم مال غیر منقول به قطعه های کوچک تر میباشد. به طور مثال قطعه زمینی به مساحت 10 هزار متر که مالک آن قصد دارد آن را به قطعه های ۲۰۰ متری تقسیم کند. اگر این تقسیم صورت بگیرد ، گفته میشود که آن زمین به قطعه های ۲۰۰ متری تفکیک شده است.
به همین سبب از تفکیک به منظور انتقال قطعه های تفکیک شده به صورت مفروز (مستقل) ، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده میشود. تمامی امور مربوطه در جهت تفکیک در اداره ثبت انجام میشود و بعد از آن صورت مجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورت مجلس شامل حدود مساحت قطعه های جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعه های مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.
از طرفی دیگر ، در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است میتواند آن را به قطعه های کوچک تر تفکیک و تقسیم نماید ، همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند میتوانند آن را تفکیک کنند. اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع این اصطلاح به کار برده نمیشود. بنابراین اگر ملک مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود.
یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلا اگر زمینی به مساحت 5 هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به 10 قطعه 500 متری تفکیک گردد ، هر یک از شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود ، اما در افراز سهم شریک مشخص و معین میشود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می‌گردد.
