در تمامی شهرهای دنیا برای ساخت‌و‌ساز در شهرها ، یک سری قوانینی وجود دارد اما از آنجایی که ممکن است این قوانین به هر دلیلی از سوی شهروندان یا افراد سودجو نقض شود، نهادی برای رسیدگی به آن از سوی قانونگذار تعیین شده است که در این مقاله با آن ها آشنا میشویم. کمیسیون ماده 100 برای تمامی شهروندان به ویژه افرادی که در پروسه ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک بوده‌اند ، نامی آشنا بوده است. این کمیسیون حق رسیدگی به تخلفات ساختمانی را دارد یعنی اگر بنایی بدون صدور پروانه ساخته شود ، بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نباشد یا بعد از پایان ساخت ، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود ، کمیسیون مذکور به آن رسیدگی میکند. طبق ماده 100 قانون شهرداریها ، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده خدماتی باید قبل از ساخت وساز از شهرداریها پروانه ساختمان بگیرند و شهرداریها موظف هستند از طریق مأموران خود از عملیات ساختمانی بدون پروانه یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور جلوگیری کنند. در صورت خلاف این ماده ، همانطور که در ماده 100 اشاره شد ، جلوی آن‌ها گرفته میشود و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می‌‌شوند.
متن ماده 100 قانون شهرداریها
مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه بگیرند. شهرداری میتواند به وسیله مأمورین خود از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
تبصره 1 ماده 100:
در این موارد که از لحاظ اصول شهرسازی ، فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بنا های خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌های مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح میشود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذی نفع اعلام میکند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال کند. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری ، که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت میکند ، مطرح و ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی را برحسب مورد اتخاذ کند. شهرداری مکلف است در مواردی که از ادامه ساخت وساز ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری میکند ، حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند ، در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
درصورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین میکند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا نکند شهرداری رأساً اقدام میکند و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
تبصره 2 ماده 100:
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی ، کمیسیون میتواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا ، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (بر خیابان‌های اصلی یا خیابان های فرعی یا کوچه بن باز یا بن بست)، رأی به اخذ جریمه ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد). درصورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصره 3 ماده 100:
در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری ، کمیسیون میتواند در صورت نبود ضرورت قلع اضافه بنا ، با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی یا کوچۀ بن باز یا بن بست)، رأی به اخذ جریمه ای بدهد که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد. شهرداری نیز مکلف است براساس آن برای وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد). درصورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع دهد و تقاضای صدور رأی تخریب را کند. کمیسیون در این مورد برای صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
تبصره 4 ماده 100:
در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه ، درصورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد ، کمیسیون میتواند با صدور رأی به اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان ، درصورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد ، هرکدام را که مبلغ آن بیشتر باشد از ذی نفع دریافت کند و سپس بلا مانع بودن صدور برگ پایان کار ساختمان را به شهرداری اطلاع دهد. برای اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز براساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصره 5 ماده 100:
در مورد احداث نکردن پارکینگ یا قابل استفاده نبودن آن و ممکن نبودن اصلاح آن، کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه ای دهد که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع فضای ازبین رفته پارکینگ باشد (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 مترمربع است). شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان‌کار ساختمان است.
تبصره 6 ماده 100:
در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکان موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب برهای اصلاحی را رعایت کنند. درصورتی که برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند و پرونده را به کمیسیون بفرستد. در سایر موارد تخلف مانند مستحکم نبودن بنا ، رعایت نکردن اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ماده 100 است.
تبصره 7 ماده 100:
مهندسان ناظر ساختمانی مکلف‌اند مستمراً بر عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آن‌ها احداث میشود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن نظارت کنند و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان شود ، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثابت شدن تقصیر مطابق قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد، با توجه به اهمیت موضوع، به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتی که مجدداً مرتکب تخلف منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون ماده 100 شود به حداکثر مجازات محکوم کند.
شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی مراتب محکومیت را در پروانۀ اشتغال ناظر درج میکند و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام میشود. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت ، به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده 100، به مدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضای مهندس ناظر مربوطه برای پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. مأموران شهرداری نیز مکلف‌اند بر ساختمان ها نظارت کنند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی میشود. درصورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی باشد ازاین جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود. اگر دستور شهرداری در مواردی که این نهاد مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است اجرا نشود ، شهرداری میتواند از طریق مأموران اجراییات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.
تبصره 8 ماده 100:
دفاتر اسناد رسمی مکلف‌ا ند قبل از انجام معامله قطعی ساختمان ها گواهی پایان کار ساختمان و در خصوص ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را ، که شهرداری صادر میکند ، ملاحظه و مراتب را در سند قید کنند. درباره ساختمان هایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به ماده 100 قانون شهرداری ها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد درصورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نشود ، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نیست و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع است. در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ساخته شده‌اند درصورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشان‌دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشند با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع است.
تبصره 9 ماده 100:
ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری معاف هستند.
تبصره 10 ماده 100:
در مورد آرای صادره از کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری هرگاه شهرداری ، مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز به آن رأی اعتراض کنند ، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشتند. رأی این کمیسیون قطعی است.
تبصره 11 ماده 100:
آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.